Comment contrôler les opérations immobilières

Cadastre

On peut y obtenir des relevés de propriété, par ville, afin de voir tous les biens que possède n’importe quel citoyen ou personne morale (SCI, associations, etc.). C’est gratuit et rapide à obtenir, directement lors de la demande. Pas plus de 5 demandes à la fois. Attention de bien s’adresser au Cadastre dont la ville dépend ! En règle générale, ce service se trouve au CDIF (Centre des impôts fonciers) ou sinon en Mairie. Il est préférable de téléphoner avant pour vérifier.

On peut faire la demande par la poste : il est alors conseillé d’appeler avant pour vérifier que la personne dont on recherche la liste des biens possède effectivement quelque chose sur la commune. Une demande par courriel est souvent possible.

Attention : si on demande un relevé de propriété pour Madame X, n’apparaitront pas les biens de la SCI dans laquelle Mme X est dirigeante (voir « registre commerce » plus bas).

On peut bien évidemment consulter les plans cadastraux avec les divisions parcellaires et les implantations de bâtiments. Intéressant quand on n’a pas accès au terrain étudié ou quand on soupçonne des extensions ou constructions illégales.

Possibilité de consulter les plans sur Internet : www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do

Registre commerce et société

Sur www.infogreffe.fr, on peut faire gratuitement une recherche par dirigeant afin de découvrir dans quelle entreprise tel citoyen a des intérêts.

Permet notamment de trouver les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) avec lesquelles une personnalité pourrait acheter des biens, dont on obtiendra la liste grâce au relevé de propriété dont nous avons parlé précédemment.

Hypothèques (désormais nommé Service de publicité foncière)

On peut leur demander des historiques de parcelles afin de savoir entre quelles mains les propriétés sont passées au fil du temps.

Il faut leur référence cadastrale (indiquée sur le relevé de propriété ou les plans cadastraux).

On peut le faire par correspondance, en remplissant le formulaire n°3233 accessible sur le site des hypothèques (12 € l’historique, plus 2 € si on ne va pas récupérer la copie au guichet : on le reçoit alors par la poste sous 10 jours) :

www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=0&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_1326

Attention de bien s’adresser au service des hypothèques dont la ville dépend ! En règle générale, ce service se trouve au CDIF (Centre des impôts fonciers) ou sinon en Mairie. Il est préférable de téléphoner avant pour vérifier.

Pour récupérer un acte de vente, on doit remplir le formulaire 3236 SD avec le numéro d’enliassement de l’acte demandé (de type « 2008P2586 », que l’on récupère sur l’historique de parcelle ou la fiche personnelle), avec un chèque de 15 € + 2 € pour un envoi éventuel. Le formulaire est à déposer ou envoyer au service des hypothèques qui a enregistré l’acte.

Permis de construire (PC)

Au service urbanisme de la mairie de la ville concernée.

Quand on cherche un PC, on peut consulter le registre des permis de construire, sur demande à l’accueil du service urbanisme. Toutes les demandes de PC y sont référencées par ordre chronologique, avec un descriptif sommaire du PC, le nom du propriétaire, le numéro de PC, la superficie de la parcelle, s’il a été accepté ou refusé.

Quand on a le numéro du PC, on peut réclamer à consulter le dossier de permis de construire (en revanche, si un PC a été refusé ou annulé, il n’est pas public). Certaines mairies, comme Nice, numérisent leurs PC et vous envoient tout par Internet. Sinon il faut payer les photocopies si on ne se contente pas de consulter gratuitement sur place.

Le dossier de permis de construire est primordial : il regroupe plusieurs documents dont le plus important est l’arrêté de permis de construire, par lequel le permis est réputé accepté. Il recense la liste des pièces et avis présentés à l’administration.

Il faut vérifier que toutes les pièces mentionnées dans l’arrêté font bien partie du dossier de PC, surtout les avis [négatifs ou positifs sous réserve], qui ont une fâcheuse tendance à disparaître…

Les plans d’implantation des constructions et voies d’accès sont souvent instructifs, comme tous les autres documents.

Commission d’Accès aux documents Administratifs (CADA)

Si une municipalité refuse de vous laisser consulter un permis de construire ou certains documents publics (liste ici : http://www.cada.fr/urbanisme,6227.html), vous pouvez saisir la CADA pour faire valoir vos droits : http://www.cada.fr/l-exercice-du-droit-d-acces,21.html.

C’est simple et gratuit, mais long.

Plan Local d’Urbanisme (PLU)

C’est le document qui définit les règles de construction sur une commune.

Ce document est bien évidemment public et de plus en plus souvent consultable sur le site officiel des communes.

Sur le plan général de PLU, on identifie le nom de la zone (N, U, A, AU) dans laquelle est placée la parcelle qui nous intéresse.

Puis on se reporte au règlement de PLU de la zone correspondante pour vérifier que le projet de PC respecte les règles applicables à cette zone.

Si on suit la vie de la commune de près, important de lire le rapport de présentation et le PADD (projet d’aménagement et de développement durable). Ces documents peuvent aussi donner quelques billes dans le cadre d’une contestation de PC.

Sur le terrain

Faire des photos est toujours utile, notamment de l’affichage déclaratif de PC, des panonceaux des entreprises qui travaillent sur le chantier, etc.

Bien évidemment, il faut vérifier que les constructions et le chantier soient conformes au projet présenté dans le PC.

Elus d’opposition

Les élus municipaux, notamment d’opposition, siègent à la commission urbanisme qui, en règle générale, étudie toutes les demandes de PC. Si c’est le cas dans votre commune et que vous avez réuni de quoi attaquer un PC, il est toujours intéressant de se rapprocher d’eux pour savoir ce qu’il s’est dit en commission.

Ils ont notamment accès à des documents ou informations qui ne sont pas publics et qui peuvent parfois se révéler intéressants pour orienter vos recherches (démarches de la municipalité, etc.).

Discuter

Si vous cherchez à collecter des informations sur un dossier particulier, il faut discuter avec les riverains, les élus, les associatifs, les employés de mairie, les ouvriers, les responsables du projet, etc.

On apprend souvent des choses très intéressantes au détour d’une conversation ; la subtilité étant de rester discret pour ne pas trop attirer l’attention lorsque les dossiers sont sensibles.